Каждый год в России регистрируются сотни тысяч сделок с недвижимостью, и за каждой из них стоит история — порой радостная, а иногда драматичная. В 2026 году рынок недвижимости переживает непростые времена: санкционное давление, изменение процентных ставок, новые требования к документам. Именно поэтому юридическая грамотность при покупке или продаже квартиры — не роскошь, а необходимость. Одна невнимательность может обернуться потерей не только денег, но и жилья.
Основные риски при сделках с недвижимостью
Прежде чем ввязываться в сделку, важно понимать, с чем можно столкнуться. Вот основные юридические риски, о которых должен знать каждый:
- Обременения и ограничения на объект — долги, аресты, споры между собственниками
- Поддельные документы — паспорта, доверенности, выписки из ЕГРН
- Множественные продажи — когда продавец «продаёт» одну квартиру нескольким покупателям
- Незаконная перепланировка — может стать причиной отмены регистрации права собственности
- Скрытые долги по ЖКХ и налогам — они переходят к новому собственнику
Как проверить продавца и объект недвижимости
Проверка начинается задолго до подписания договора. Вот пять шагов, которые защитят вас от неприятных сюрпризов:
1. Запросите выписку из ЕГРН
Это основной документ, который подтверждает право собственности. Проверьте, совпадает ли информация с паспортом продавца, нет ли обременений, ограничений, запретов на регистрацию сделок. Стоимость выписки — 350 рублей, оформляется онлайн через портал Госуслуг.
2. Проверьте историю объекта
Закажите историю регистрационных действий. Она покажет, сколько раз объект переходил из рук в руки, были ли дарения, наследования, доли. Если история «спутанная» или есть длинные «пробелы» — это повод для настороженности.
3. Уточните наличие долгов
Попросите у продавца справку о задолженности по ЖКХ и налогам. Если их не предоставляют — обратитесь в управляющую компанию или на портал ГИС ЖКХ. Помните: долги переходят к новому собственнику, если не оговорены в договоре.
4. Проверьте реальность продавца
Сравните данные из паспорта с выпиской из ЕГРН. Если человек продаёт квартиру «по доверенности» — убедитесь, что доверенность оформлена правильно, действительна и выдана гражданину РФ. Проверьте, не просрочена ли доверенность.
5. Осмотрите объект лично
Не доверяйте только фотографиям. Посетите квартиру, убедитесь, что она существует, соответствует описанию, нет незаконных перепланировок. Если продавец отказывается показывать — это тревожный сигнал.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Можно ли купить квартиру без посредников?
Да, можно, но это повышает риски. Без риелтора вы сами должны проверить все документы, правильно составить договор, оплатить госпошлину. Ошибка может стоить дорого. Если экономите на комиссии, лучше заплатить юристу за консультацию.
Вопрос: Что делать, если продавец требует предоплату «за резервирование»?
Откажитесь. Предоплаты до подписания предварительного договора — распространённый способ мошенничества. Если очень хочется «забронировать» объект, заключите предварительный договор с условием возврата суммы в случае срыва сделки.
Вопрос: Как защититься от множественных продаж?