Технический план здания для кадастрового учёта: что входит в документ и как он готовится

Для постановки здания на кадастровый учёт, внесения сведений о новом объекте или изменения данных о существующей недвижимости требуется технический план. На его основании в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся сведения о характеристиках объекта.

Документ должен быть подготовлен по установленным правилам и содержать текстовую и графическую части. Если в нём допущены ошибки в описании здания, характеристиках или исходных данных, регистрационные действия могут быть приостановлены до устранения замечаний.

Разберём, что представляет собой технический план здания, какие сведения в него включают, кто занимается его подготовкой и какие документы понадобятся собственнику.

Что такое технический план здания

Технический план здания — это документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, которые необходимы для кадастрового учёта. Он используется для внесения информации о здании в ЕГРН или изменения уже существующих сведений.

Подготовкой технического плана занимается кадастровый инженер. При работе он использует документы на объект, результаты измерений и другие исходные данные. В документе указываются характеристики здания, его местоположение, сведения о проведённых кадастровых работах и основания, на которых он был подготовлен.

Главная задача технического плана — не просто описать здание, а сформировать сведения, которые могут быть использованы государственным реестром. Документ связывает фактически существующий объект с официальной записью в ЕГРН.

Чем технический план отличается от технического паспорта

Технический паспорт и технический план могут содержать похожие сведения, например информацию о площади или этажности здания, но назначение у этих документов разное.

Технический паспорт применялся в рамках технической инвентаризации объектов. Технический план используется именно для кадастровых процедур и подготовки сведений для внесения в ЕГРН.

Поэтому наличие технического паспорта не всегда позволяет заменить подготовку технического плана, если для конкретной ситуации требуется проведение кадастровых работ.

В каких случаях нужен технический план здания

Необходимость подготовки технического плана зависит от обстоятельств: вида объекта, проведённых изменений и того, какие сведения уже есть в государственном реестре.

Чаще всего технический план требуется в следующих ситуациях:

• постановка нового здания на кадастровый учёт после строительства;
• внесение сведений о здании, которое ранее не было учтено;
• оформление объекта, который фактически существует, но отсутствует в ЕГРН;
• изменение характеристик здания, если они должны быть отражены в реестре;
• реконструкция объекта с изменением его параметров;
• исправление или уточнение сведений, содержащихся в ЕГРН.

Например, после завершения строительства недостаточно иметь только разрешительные документы. Для регистрации объекта необходимо подготовить сведения о его характеристиках в форме технического плана.

При реконструкции всё зависит от характера изменений. Если они влияют на сведения, содержащиеся в ЕГРН, может потребоваться подготовка нового документа или внесение изменений в существующие данные.

Что входит в технический план здания

Состав технического плана зависит от конкретного объекта и основания проведения кадастровых работ. В общем случае документ состоит из текстовой и графической частей.

Текстовая часть содержит описание объекта и сведения, использованные при подготовке документа. Графическая часть показывает расположение здания и другие необходимые характеристики.

Титульная часть

В титульной части указываются основные сведения о самом документе: объекте, кадастровых работах и основании его подготовки.

Ошибки в этом разделе могут привести к несоответствию технического плана заявленным действиям и вызвать дополнительные вопросы при рассмотрении документов.

Исходные данные

В этом разделе отражаются документы и сведения, которые использовал кадастровый инженер при подготовке технического плана.

К ним могут относиться:

• правоустанавливающие документы;
• разрешения на строительство или реконструкцию;
• сведения из государственных информационных систем;
• документы, подтверждающие создание или изменение объекта;
• результаты измерений и обследований;
• другие материалы, необходимые для выполнения работ.

Этот раздел позволяет определить, на основании каких данных были сформированы сведения о здании. Если документы противоречат друг другу, это может повлиять на возможность проведения кадастрового учёта.

Сведения о заказчике и кадастровом инженере

В техническом плане указываются данные о заказчике кадастровых работ и специалисте, который подготовил документ.

Сведения о кадастровом инженере позволяют установить лицо, ответственное за подготовленные сведения в рамках выполненных работ.

Описание объекта недвижимости

Один из основных разделов технического плана посвящён характеристикам здания, которые должны попасть в ЕГРН.

В зависимости от ситуации в документе указываются:

• вид объекта недвижимости;
• назначение здания;
• адрес или описание местоположения;
• площадь;
• количество этажей;
• сведения о земельном участке, с которым связан объект, если это требуется;
• другие характеристики, предусмотренные правилами подготовки технического плана.

Особое значение имеют данные, позволяющие однозначно определить объект недвижимости. Ошибки в площади, назначении или этажности могут привести к необходимости корректировки сведений.

Сведения о выполненных кадастровых работах

В документе указывается информация о том, каким образом были получены сведения об объекте.

Например, характеристики здания могут определяться на основании документов, результатов измерений, обследования или других предусмотренных способов.

Графическая часть

Графическая часть предназначена для отображения объекта в пространственном виде.

В неё могут входить:

• схема расположения здания на земельном участке;
• чертёж объекта недвижимости;
• изображение помещений или частей здания, если это необходимо.

Эта часть помогает определить расположение объекта и сопоставить его с другими сведениями ЕГРН.

Какие сведения о здании указывают в техническом плане

Перечень характеристик зависит от конкретного объекта, но документ должен содержать данные, позволяющие идентифицировать здание и внести сведения о нём в кадастр.

Сведения	Назначение	Возможные последствия ошибки
Адрес или описание местоположения	Позволяет связать объект с конкретной территорией	Может возникнуть несоответствие между объектом и данными реестра
Площадь здания	Одна из основных характеристик объекта	Потребуется уточнение сведений
Этажность	Отражает параметры здания	Могут возникнуть вопросы при проверке документа
Назначение объекта	Показывает функциональное назначение здания	Возможны расхождения с другими документами
Координаты и графические материалы	Определяют расположение объекта	Может потребоваться исправление данных

Какие документы нужны для подготовки технического плана

Перечень документов зависит от того, для чего готовится технический план: для нового строительства, реконструкции, оформления существующего объекта или изменения сведений.

Обычно собственнику или заказчику необходимо предоставить документы, подтверждающие основания для проведения кадастровых работ.

К таким документам могут относиться:

• документы на земельный участок или объект недвижимости;
• разрешительная документация на строительство или реконструкцию;
• документы о создании объекта;
• проектные и технические материалы;
• сведения о ранее проведённых кадастровых действиях.

Некоторые сведения кадастровый инженер может получить самостоятельно из государственных источников. Однако документы, которыми располагает собственник, также могут потребоваться для подготовки полного и достоверного технического плана.

Если необходимых исходных данных недостаточно, подготовка технического плана может затянуться или потребовать дополнительного сбора информации.

Этапы подготовки технического плана здания

Подготовка документа включает несколько последовательных действий:

1. Определение основания для подготовки технического плана и необходимых кадастровых действий.
2. Сбор документов и сведений об объекте.
3. Проверка исходных данных, проведение измерений или обследования при необходимости.
4. Подготовка текстовой и графической частей документа.
5. Оформление технического плана в установленной форме.

Кадастровый инженер должен сформировать сведения об объекте на основании документов и результатов выполненных работ.

Распространённые ошибки при подготовке технического плана

Проблемы при кадастровом учёте часто возникают из-за несоответствий в документе или различий между указанными сведениями и фактическим состоянием здания.

Недостаток исходных документов

Если для подготовки технического плана предоставлена не вся необходимая информация, специалист может не иметь возможности подтвердить отдельные характеристики объекта.

Чтобы избежать этого, перед началом работ стоит собрать все доступные документы и сообщить кадастровому инженеру обо всех особенностях здания.

Расхождения между документами и фактическим состоянием

Например, фактическая площадь здания может отличаться от данных, указанных в старых документах.

В такой ситуации может потребоваться уточнение сведений или подготовка дополнительных материалов.

Ошибки в описании местоположения

Некорректное описание расположения здания может затруднить его идентификацию при внесении данных в ЕГРН.

Нарушение требований к оформлению

Даже при наличии правильных исходных данных технический план должен соответствовать установленным требованиям. Иначе регистрационные действия могут быть приостановлены до устранения замечаний.

Как проверить технический план перед подачей

Заказчик не обязан самостоятельно проверять все технические параметры документа, но может обратить внимание на основные сведения.

Перед подачей документов стоит проверить:

• соответствуют ли адрес и описание объекта фактическому зданию;
• правильно ли указаны площадь и этажность;
• есть ли сведения о земельном участке, если они необходимы;
• присутствуют ли обязательные разделы и графические материалы;
• соответствуют ли исходные документы реальной ситуации.

Если обнаружены несоответствия, лучше устранить их до подачи заявления, поскольку исправление замечаний после проверки может занять дополнительное время.

Что нужно учитывать при подготовке технического плана

Технический план является основным документом, на основании которого сведения о здании попадают в государственный реестр.

Чтобы снизить вероятность проблем при кадастровом учёте, стоит:

• заранее определить цель проведения кадастровых работ;
• подготовить имеющиеся документы на объект и земельный участок;
• сообщить специалисту о реконструкции, перепланировках и других изменениях;
• проверить основные характеристики здания;
• учитывать особенности конкретного объекта и требования к подготовке документа.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли поставить здание на кадастровый учёт без технического плана?

Если для конкретной процедуры требуется технический план, без него невозможно подготовить необходимые сведения для кадастрового учёта. Порядок зависит от вида объекта и основания проведения работ.

Кто готовит технический план здания?

Технический план подготавливает кадастровый инженер, имеющий право выполнять кадастровые работы.

Нужно ли делать новый технический план после каждого изменения здания?

Нет, необходимость зависит от того, изменились ли сведения, которые должны отражаться в ЕГРН, и предусмотрена ли для такой ситуации подготовка технического плана.

К чему могут привести ошибки в техническом плане?

Ошибки могут стать причиной приостановления кадастрового учёта, необходимости исправления документа или уточнения сведений об объекте.

Как проверить правильность подготовки технического плана?

Документ должен соответствовать установленным требованиям, содержать необходимые сведения и основываться на достоверных данных. Основные характеристики здания можно проверить самостоятельно, а соответствие документа установленным правилам оценивается в ходе кадастровых процедур.