Передача приватизированной доли в квартире

Что такое доля, кому можно подарить квартиру, долю, можно ли подарить жилье чужому человеку, как передать, подарить долю в квартире родственнику, процедура, порядок действий, образец договора дарения доли квартиры скачать, расходы, налог, госпошлина, можно ли отменить дарственную. Подарить долю в приватизированной квартире родственнику. Содержание и процедура дарения. Юридические формальности. Налоги. Статус жилого помещения. Договор дарения квартиры. Особые условия договора.

Требования к доле в квартире

По общему правилу, текст дарственной не предусматривает указания конкретной доли в квартире. Даритель указывает площадь передаваемой недвижимости, а также характеристики квартиры в целом. Поскольку имущество принадлежит собственнику, и он передает его в дар близкому родственнику, то он может распоряжаться им по своему усмотрению и не спрашивать согласия остальных собственников на совершение сделки.

Не требуется также выделять отчуждаемую долю в квартире в натуре. Однако, это правило действует только в том случае, если жилье принадлежит совладельцам на праве долевой собственности. Если же собственность общая (совместная), тогда выдел производить придется.

Выделение долей в квартире производят, руководствуясь ст. 252 ГК РФ. Собственность каждого определяется путем заключения соглашения между совладельцами. Если никто из участников соглашения не сможет доказать факт несения большей (чем у остальных) части расходов по приобретению квартиры (ее улучшению), то права на имущество признаются равными.

Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?

Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.

Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.

Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.

A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.

Пoкyпкa квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти: пpoцeдypa oфopмлeния

Peгиcтpaция пpaвa дoлeвoй coбcтвeннocти ocнoвывaeтcя нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe, нaдeляющeм физлицo oпpeдeлeнными пoлнoмoчиями влaдeния и pacпopяжeния. К тaким дoкyмeнтaм oтнocятcя:

• дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
• дapcтвeннaя;
• пocтaнoвлeниe cyдa;
• зaвeщaниe.

Нa дoлeвoй cтaтyc нeдвижимocти yкaзывaeт инфopмaция oбo вcex coбcтвeнникax, кoтopaя пpивoдитcя в пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe.

B coглaшeнии oб oпpeдeлeнии paзмepa чacтeй yкaзывaютcя paзмepы дoлeй, пepexoдящиx кaждoмy из coбcтвeнникoв. B cлyчae oтcyтcтвиe тaкoй инфopмaции cчитaeтcя, чтo yчacтиe coбcтвeнникoв в pacпopяжeнии жильeм paвнoпpaвнo.

Ocoбeннocти oфopмлeния дoли в квapтиpe

Пepeчиcлeнныe дoкyмeнты дoлжны ycтaнoвить paзмep выдeляeмoй дoли:

• coглaшeниe o paздeлe;
• cвидeтeльcтвo нacлeдoвaния;
• cyдeбнoe пocтaнoвлeниe;
• бpaчный кoнтpaкт.

Дaлee cлeдyeт пpoцecc пoдгoтoвки нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв для oфopмлeния дoлeвoй coбcтвeннocти нa квapтиpy в гocyдapcтвeннoм peгиcтpиpyющeм opгaнe:

1. Пoдгoтaвливaeтcя тexпacпopт c экcпликaциeй и плaнoм квapтиpы.
2. Oплaчивaютcя гocпoшлины пo peквизитaм, кoтopыe yкaзaны в мecтнoм oтдeлeнии Pocpeecтpa или нa oфициaльнoм caйтe.
3. Пoдaeтcя пaкeт дoкyмeнтoв нa квapтиpy и дoкyмeнтoв, yдocтoвepяющиx личнocть, в peгиcтpиpyющий opгaн.

Пocлe этoгo дoкyмeнты пpoвepяютcя coтpyдникaми Pocpeecтpa нa пpeдмeт зaкoннocти peгиcтpaции дoлeвoй coбcтвeннocти, и coбcтвeнник пoлyчaeт выпиcкy.

B cлyчae, кoгдa ocнoвaниe для peгиcтpaции — этo пoкyпкa, cлeдyeт пoмнить, чтo y ocтaльныx cocoбcтвeнникoв имeeтcя пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки дoли. Bcex coбcтвeнникoв нeoбxoдимo oпoвecтить o тoм, чтo плaниpyeтcя пpoдaжa (нe мeньшe, чeм зa 1 мecяц дo пpeдпoлaгaeмoй cдeлки).

Госпошлина, расходы, налоги

Тут многое зависит от того, кто, кому и в каком размере передает. Рассмотрим основные виды расходов и их размер:

Пример расчета суммы расходов: Один из членов семьи решил передать долю в приватизированной квартире родственнику. Его доля составляет 50% от всей квартиры. Процедура будет оформляться через нотариуса, стоимость услуг которого составит 5000 рублей. Госпошлина за регистрацию права собственности в данном случае составляет 2000*0,5 (50% от всей квартиры) = 1000 рублей. Для сделки нужна выписка из ЕГРН и домовой книги. Это еще 300+200=500 рублей. Таким образом процедура обойдется в 5000+1000+500=6500 рублей. Если бы одаряемый не был родственником, он должен был бы заплатить еще 13% от кадастровой стоимости полученной доли в качестве налога (или 30%, если он не является резидентом РФ). Предположим, что кадастровая стоимость составляет 1 000 000 рублей. Доля составляет 50%, итого ее цена равна 500 000 рублей. 13% отсюда это 65 000 рублей. 30% отсюда это 150 000 рублей.

Права и обязанности сторон

Дарственную можно оформить только добровольно, то есть на сделку должно быть согласие не только дарителя, но и одаряемого лица. Если близкий родственник не желает принимать в дар долю в квартире, то он может отказаться от сделки и не объяснять причины своего отказа.

Данная категория сделок относится к безвозмездным. Даритель ничего не получает взамен от одаряемого. По этой причине одаряемый не обязан совершать каких-либо ответных действий в пользу дарителя. Если стороны договариваются о каких-либо взаиморасчетах, то их нельзя внести в условия дарственной, так как в этом случае она потеряет свою юридическую силу.

Отменить действие дарственной крайне затруднительно. Даритель лишается переданной в дар доли в квартире, все права собственности переходят одаряемому. Никаких условий в дарственную включать нельзя. Даритель не может указать, что дарственная вступит в силу при наступлении какого-либо обстоятельства. Так, дарственная, где дар передается при условии дальнейшего проживания в квартире дарителя, будет признана недействительной.

Однако, по закону можно составить дарственную, как обещание передать долю в квартире после наступления определенных событий. Например, такими событиями могут стать женитьба одаряемого или его совершеннолетие. Договора такого типа стоит составлять крайне внимательно, ведь в случае скоропостижной смерти одаряемого до вступления в силу дарственной, право на долю в квартире перейдет к его наследникам.

Точно так же, как и обычная дарственная, договор обещания дарения может иметь только письменную форму и подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Нельзя подменять данным документом завещание, указывая условием вступления в силу смерть дарителя, так как документ будет признан ничтожным.

Правовые формальности дарения

Письменный документ – это только обещание подарить. Только регистрация факта дарения в Росреестре закрепляет нового владельца за подаренным ему недвижимым имуществом.

После завершения формальностей владельцем дара становится исключительно одаряемый, и он принимает решения. Это следует учитывать дарителю, поскольку желание и далее проживать в квартире может быть ограничено или вовсе прекращено. Можно при дарении оставить себе часть доли в недвижимости, чтобы избежать непредвиденных вариантов. Например, только 97/100 доли переходит к одаряемому, а остальное будет завещано.

Таким образом, как подарить свою долю в приватизированной квартире – достаточно просто, но лучше выбирать вариант через нотариуса, предоставив ему:

• подтверждение наличия права;
• справку (домовая книга).

Оплатив его услуги, можно получить требуемый результат: право перешло к родственнику на безвозмездной основе, то есть недвижимое имущество подарено в порядке, предусмотренном законодательством.

Документы изготавливаются в количестве участвующих лиц и кадастровой палаты. Если выбран вариант без нотариуса, то предоставить пакет документов разумнее непосредственно самому инициатору. Заявитель получает расписку с указанием срока регистрации и времени получения новых документов. Обычно работа выполняется за десять дней.

Подать документы можно через интернет в электронном формате, например, непосредственно на сайте Росреестра. Такая регистрация носит предварительный характер, реальные бумаги нужно будет представить в день выдачи выписки.

Можно ли подарить жилье чужому человеку?

Да, можно. Законодательно владелец квартиры ничем не ограничен в своих правах. Как следствие, он имеет возможность подарить долю/квартиру абсолютно незнакомым лицам. Следует учитывать, что при дарении доли родственнику налог не учитывается, а вот при безвозмездной передаче части жилья третьему лицу придется платить налог. Разумеется, вне зависимости от ситуации, на передачу доли в собственность чужому человеку нужно получить согласие остальных жильцов квартиры.

Как приватизировать квартиру в долях

Недвижимое имущество может находиться в общей собственности, где для каждого лица определяется его конкретная часть (долевая собственность) или вовсе без определения долей (совместная собственность).

Для того чтобы приватизировать жилое помещение обязательно потребуется разрешение всех граждан, которые имеют право получить конкретный объект в свое владение.

Если хотя бы один из жильцов не согласен на оформление муниципальной квартиры в собственность, осуществить ее будет невозможно.

Приватизация квартиры в долевую собственность возможна при разделении имущества в равных или неравных частях. Чтобы приватизировать конкретную долю, требуется получить в собственность помещение, которое принадлежит государству, а деление произойдет при подписании соответствующего договора.

Оформление приватизации включает в себя:

1. Написание заявления и сбор необходимых документов, которые необходимо подать в жилищный отдел или МФЦ.
2. Подписание договора о передачи жилья в собственность нескольким лицам (по долям).
3. Получение документа, подтверждающего право собственности (выписка из ЕГРП).

Если какое-либо лицо отказывается участвовать в приватизации, его отказ должен быть оформлен в письменной форме и нотариально заверен. При этом часть имущества от которого лицо отказалось пропорционально распределяется между оставшимися участниками приватизации.

Если один из участников приватизации умер

Возможна ситуация, при которой гражданин, подав заявление на приватизацию и необходимые документы, умирает до момента оформления договора передачи жилого помещения либо до государственной регистрации перехода права собственности. Данное обстоятельство не будет служить основанием для отмены приватизации или отказа в ней уполномоченными органами.

Для того чтобы спорная доля квартиры вошла в наследство, необходимо предоставить в суд доказательства, подтверждающие тот факт, что умершее лицо, еще при жизни, выражало волю приобрести часть имущества в порядке приватизации.

Одним из таких доказательств может послужить личное заявление о приватизации, написанное гражданином еще при жизни.

Пункт 8 Постановления Пленума ВС РФ от № 8 устанавливает, что выражение воли на приватизацию квартиры происходит не только в момент когда лицо подало соответствующее заявление, приложив необходимые документы, но и когда наследодатель не успел собрать все необходимые для приватизации документы, но намеревался это сделать.

Какие документы нужны для регистрации дарственной

Для регистрации договора дарения на долю в квартире в Росреестр помимо самого договора, стороны обязаны предъявить следующие документы:

1. Паспорта обоих участников сделки.
2. Техпаспорт квартиры и кадастровый паспорт.
3. Если в сделке задействованы дети младше 18 лет, то потребуется согласие органа опеки и попечительства.
4. Если выдела долей не было, то по ст. 2525 ГК РФ необходимо предъявить письменное согласие совладельцев или нотариально заверенное соглашение о выделении долей каждому.
5. Справка из ЗАГСа или иной документ, подтверждающий факт близкого родства.
6. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности дарителя на передаваемое в дар имущество.
7. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в квартире лиц.
8. Чек об оплате госпошлины, размер которой определяется в соответствии со ст. НК РФ.

Не только полный пакет документов потребуется для регистрации, но и личное присутствие всех участников сделки или их законных представителей (доверенных лиц). При успешной подаче заявления и документов, в назначенное время новому владельцу доли потребуется придти еще раз, чтобы получить выписку из ЕГРП о регистрации перехода права собственности на долю в квартире.

Кому нельзя подарить, передать приватизированную долю в квартире?

Существуют определенные категории лиц, которые не имеют права принимать в дар долю в квартире (или ее целиком) в соответствии со ст.575 ГК РФ. К таковым относят:

• Служащих банков.
• Сотрудников медицинской, социальной, образовательно или любой другой бюджетной сферы.
• Работники на государственной службе.

Данное правило введено с целью борьбы со взятками и коррупцией. Предполагается, что таким образом исключается возможность передать ценное имущество якобы добровольно, но фактически – в виде взятки.

Помимо всего прочего, нельзя дарить долю в квартире юридическим лицам. Они могут получать различные объекты недвижимости исключительно в рамках завещания/наследства либо договора купли-продажи.

Раздел лицевых счетов: что это такое

Такую процедуру выполняют не только при возникновении проблем с оплатой типовых коммунальных услуг другими жильцами. После разделения лицевых счетов можно заключить на выделенные части договоры социального найма. Далее допустима приватизация доли по стандартной схеме.

Важно! Следует подчеркнуть, что в действующем с 2005 г. Жилищном Кодексе РФ разделение лицевых счетов никак не регламентировано.

В каких условиях возможно разделение, кто имеет право инициировать

Актуальная политика государства ориентируется на скорейшую передачу жилья частным собственникам. По этой причине заключение раздельных договоров социального найма (ДСН) вызывает затруднения. Однако именно такое действие позволит впоследствии обратиться в ЕРЦ для изменения расчетов с поставщиками услуг нужным образом, оформления приватизации.

Количество долей законодательством не ограничено. Однако следует учитывать следующие ограничения, которым должна соответствовать выделяемая часть квартиры:

• жилое назначение;
• отдельный вход, изолированность от других комнат;
• собственные инженерные коммуникации.

Режим пользования кладовкой, кухней, санузлом и другими общими помещениями оговаривают в отдельном соглашении либо определяют с помощью судебного решения.

Инициировать процедуру вправе любой совершеннолетний человек с постоянной регистрацией по соответствующему адресу. Следует признать низкую перспективность подобных попыток, если в квартире проживает одна семья. При начальных благоприятных условиях (после развода, отсутствие родственных связей) разделение лицевых счетов оформляют:

• в профильном подразделении местного муниципалитета;
• с применением искового заявления в судебных инстанциях.

К сведению! После заключения отдельного ДСН на часть жилья можно получить долю в приватизированной квартире.

В административном порядке

На официальном сайте или с помощью личного обращения уточняют профильное жилищное подразделение муниципалитета. Туда подают заявление с просьбой о разделении действующего договора социального найма. Сопроводительные документы:

• гражданские паспорта взрослых жильцов, свидетельства о рождении детей;
• действующий ДСН;
• письменное соглашение о разделе долей, заверенное нотариально;
• справка паспортного стола (выписка из домовой книги) о зарегистрированных по данному адресу жильца;
• свидетельство о разводе и другие подтверждения, подтверждающие разделение семьи (отсутствие родственных связей).

На нашем портале можно загрузить бланк заявления о заключении ДСН и образец договора.

В судебном порядке

Исковое заявление составляют с учетом особенностей реальной ситуации. Ответчиком может быть:

• муниципалитет, которые не заключает раздельные договора социального найма;
• организация, оформляющая платежные документы на оплату коммунальных услуг (ЕРЦ, УК).

Для разбирательства обращаются в районный или городской суд с учетом территориальной принадлежности адреса объекта недвижимости. Кроме искового заявления в канцелярию предоставляют:

• выставленные счета, кассовые чеки и другие платежные документы;
• письменный отказ муниципалитета (ЕРЦ);
• свидетельство о браке, иные свидетельства актуального семейного статуса;
• регистрационные данные жильцов;
• справку о доходах;
• технические данные объекта недвижимости;
• соглашение о распределении расходов между жильцами;
• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины по действующим тарифам.

Внимание! Существо требований зависит от индивидуальной ситуации. На нашем портале можно загрузить примерный образец искового заявления. Для консультации рекомендуем обратиться за помощью к дежурному юристу портала.

После получения решения суда нужно обратиться в муниципалитет для заключения отдельного ДСН на часть квартиры.

Что делать после разделения счетов

Если разделение лицевого счета выполнено в равных долях, а отдельный ДСН на квартиру подписан, можно проводить стандартную приватизацию жилья следующим образом:

• получают письменное согласие всех зарегистрированных жильцов;
• интересы детей возраста до 14 лет представляют родители (опекуны, попечители);
• подают заявление в муниципалитет, который сообщает об итоговом решении не позднее чем через 60 дней от даты регистрации обращения;
• подписывают типовой договор;
• передают документы в «Росреестр» с указанием долей в приватизированной квартире.