Мошенничество при обмене квартир

На рынке недвижимости часто встречаются мошенники Обычные граждане, не владеющие юридическими тонкостями Гражданского Кодекса, становятся их жертвами. Не хотите оказаться на их месте? Предлагаем анализ основных видов мошенничества с недвижимостью, встречающихся в настоящее время. После детального изучения статьи, вы будете лучше ориентироваться в вопросах, связанных с обменом недвижимости, сможете подобрать выгодный вариант обмена. Мошенничество при покупке, продаже, аренде недвижимости. Как без обмана купить квартиру? Самые распространенные аферы с квартирами и наказания за них.

Наказание и сроки давности

Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.

Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.

Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).

В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.

Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.

Что делать если обманули?

Процедура защиты нарушенных прав подразумевает исполнение следующих шагов:

• выявление проступка;
• сбор доказательств и дополнительных документов;
• подготовка заявления в полицию.

Можно подать заявление и в прокуратуру. Но в ее функции не входит проведение доследственных проверок, заявление о мошенничестве отправится в соответствии с требованиями о подследственности в полицию, а потерпевший потеряет несколько дней. Единственная возможная польза то, что заявление, переданное из прокуратуры, может подтолкнуть полицию к более эффективной работе.

Полезно: Как составить заявления по факту мошенничества в полицию и прокуратуру?

• регистрация заявления и возбуждение уголовного делопроизводства;
• проведение досудебного расследования;
• передача материалов в суд и фактическое принятие решения по делу.

Доказать вину позволят:

• личные переписки;
• записи разговоров;
• видео и фото;
• скриншоты объявлений;
• пояснения свидетелей;
• финансовые документы.

В качестве доказательств могут использоваться все материалы, которые доказывают противоправность деяния.

Мошенничество при продаже квартиры: виды мошенничества

Если приобретение у застройщика дает хоть небольшую, но все же гарантию, то покупка жилья у собственника на вторичном рынке сопровождается высоким риском обмана. На рынке недвижимости всегда фигурируют аферисты в лице продавцов, риэлторов и покупателей. Схемы обмана ежегодно совершенствуются, и даже юридически подкованные люди не могут распознать аферу с первого взгляда. Когда мошенничество становится очевидным, вернуть деньги практически невозможно, а преступники скрываются в неизвестном направлении.

Обратите внимание!

Привлечение к сделкам с недвижимостью компетентных юристов обеспечивает защиту на 99%, а также дает дополнительную поддержку в случае судебных споров.

Общие схемы мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Если рассматривать варианты обмана на рынке недвижимости в общем контексте, то существует намеренный и случайный обман. Оформляя жилье в собственность, нужно обращать внимание на:

• срок действия доверенности, который может быть истекшим, или документ полностью фальсифицирован;
• паспорт продавца (продажа жилья с поддельными документами – не редкость). Подлинность документа легко проверить на сайте миграционной службы;
• условия приватизации жилья (не все жильцы дают согласие на продажу квартиры – сведения о выписанных/зарегистрированных собственниках должны совпадать во всех документах (домовая, ЕГРН и т.д.);
• историю жилья – частая перепродажа, низкая цена, участие в сделке юр.лиц и госорганов – все это должно насторожить;
• унаследованное жилье (есть риск судиться с появившимися наследниками, не давшими согласие на продажу);
• жилье, полученное под материнский капитал, должно включать несовершеннолетних собственников, права которых защищены органами опеки и попечительства;
• личность владельца. Любой наркоман/алкоголик, психически нездоровый человек и недееспособный гражданин может осуществлять продажу жилья, но имеет полное право оспорить сделку впоследствии;
• временно отсутствующих жильцов. Они могут претендовать на жилплощадь после возвращения: без вести пропавшие, заключенные, проходящие службу в РА, отбывшие на учебу и т.д.;
• обременение квартиры – залог, арест (подтверждается выпиской из ЕГРН в Росреестре или МФЦ);
• совместную собственность супругов. Это также является серьезной преградой при купле-продаже, так как оба владельца должны дать письменное согласие на сделку.

Каждый случай индивидуален и требует правильного подхода. При ошибках в документах суд будет на стороне истца, который подает заявление на признание сделки с недвижимостью ничтожной.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Какие формы обмана практикуются на рынке недвижимости со стороны продавца? Схемы мошенничества довольно разнообразны:

• Подлог документов, в который могут быть вовлечены даже нотариальные работники, что делает сделку практически неуязвимой.
• Продажа жилья нескольким покупателям. Готовятся дубликаты документов на квартиру, по которым происходит несколько продаж. Сделка не является противоправной до момента регистрации жилья в Росреестре одним собственником, а остальные «собственники» остаются и без денег, и без квартиры.
• Подмена квартиры/адреса – афера, которая уходит в прошлое, но все еще встречается среди мошеннических схем в 2022 году. Покупатель смотрит одну квартиру, а по документам покупает совсем другую с худшими условиями, в плохом состоянии и т.д. Обман заключается в подмене номера дома и даже улицы, где осуществляется предпродажная демонстрация жилья.
• Занижение стоимости в целях снижения налоговой ставки. Мошенник намеренно просит указать в договоре меньшую сумму, а после передачи денег покупателем отказывается от сделки, возвращая только ту сумму, которая указана в документах.
• Расторжение сделки, что допускается параграфом 2 ГК РФ в случае невменяемости продавца. В такой ситуации мошенники симулируют факт невменяемости и расторгают договор в течение установленного срока (до 3-х лет). Возврат денег может происходить частями на протяжении десятилетий, что допускается законом.

Также претендентами на жилье могут быть освободившиеся из мест лишения свободы родственники, дети продавца, недееспособные граждане и т.д. При грамотной постановке вопроса и знании юридических тонкостей мошенники могут вернуть себе жилье без нарушений законодательных норм.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Вторая сторона сделки – покупатель, также может быть мошенником при купле-продаже квартиры/земли/дома. На сегодняшний день все махинации сводятся к незаконному получению жилья без передачи денег путем обмана доверчивых граждан. Наиболее популярные схемы:

• бумага вместо денег – покупка квартиры с передачей денег через банковскую ячейку, доступ к которой передается после заключения договора. Вместо настоящих купюр продавец получает «куклу» или обычные бумажки, так как даже банковские работники не знают, что хранится в ячейке клиента;
• афера с задатком со ссылкой на ст. 381 ГК ГФ, по которой ответственная сторона в случае нарушения сроков исполнения договорных обязательств обязана вернуть задаток в двойном размере, что и используют мошенники в своих уловках. Намеренная ошибка в договоре – подмена слова «задаток» словом «залог» – возлагает на продавца ответственность как на должника.

Мошенничество со стороны риэлторов

В 2022 году большинство сделок с жильем осуществляется через агентства недвижимости (АН) и частных риэлторов. Но на этом поприще специалистов можно столкнуться с преступниками, которые «работают по-крупному» или умело маскируют мелкий обман с небольшими суммами под законные действия, что можно даже не заметить, не имея должных юридических знаний и опыта.

Типичные схемы мошенников в АН и риэлторских конторах:

• обман на цене – агенты называют собственнику завышенную ставку на жилье, а впоследствии просят снизить цену, продавая квартиру по первоначальной цене, что дает неплохую прибыль;
• обман владельцев во время заключения договора на услуги АН, которое просит предоставить оригинальные документы на жилье. Результат – отказаться от услуг агентства фактически невозможно, так как все оригиналы переданы, а судебные тяжбы могут затянуться на годы;
• обман покупателя и продавца на разнице в цене. Такая схема несколько устарела, но еще 10 лет назад активно использовалась мошенниками. Покупатель вносит задаток, а риэлтор сообщает о росте цен на жилье, что предполагает увеличение взноса. Будущий собственник соглашается на условия, опасаясь еще большего скачка стоимости в случае отказа. Продавец не в курсе махинации, он получает ту сумму, которая была внесена изначально. Разница остается у АН.
• гарантийные выплаты, которые по закону должны входить в общую сумму, но по договору выплатам и возврату не подлежат, что следует внимательно изучить при подписании документов с агентами;
• «черные риелторы» – самые опасные мошенники, которые используют в своих махинациях подставных лиц в качестве продавцов недвижимости. Лженаследники, собственники по фальшивым документам, некогда без вести пропавшие владельцы и даже усопшие граждане – все эти ненастоящие владельцы легко ставят подписи, заключают договор и продают жилье, которое им никогда не принадлежало.

Обратите внимание!

В некоторых ситуациях продавцы и риэлторы состоят в сговоре, что можно обнаружить, воспользовавшись услугами независимых юристов. При явной опасности разоблачения махинаторы сами расторгают сделку.