Кто устанавливает рыночную стоимость земли

Что такое и для чего используются кадастровая и рыночная стоимость. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в 2022 году. Рыночная цена отражает реальные данные о стоимости участка на текущий момент времени с учетом ряда важных нюансов и факторов.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

1. Первым делом устанавливают задачу;
2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
5. Согласуют результаты расчетов.
6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

• цель, с которой проводится оценка;
• для чего оценка предназначена;
• дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
• по каким стандартам будет проведена оценка;
• правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

• возможно физически;
• не нарушает закона;
• оправдано с точки зрения экономики;
• можно осуществить с финансовой точки зрения;
• позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

• оформлении ипотечного кредита для физического лица;
• приватизации человеком ЗУ;
• сдаче надела в качестве арендуемого;
• передаче управления землей согласно доверенности; Методы оценки земли
• оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
• продаже;
• условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
• составлении контрактов между супругами при заключении брака;
• изымании этого участка у гражданина;
• расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Кто может произвести оценку

В случае, если требуется проведение процедуры оценки с получением официального заключения, нужно будет обратиться в соответствующие инстанции, которые имеют право выдавать документы юридической значимости. Только в таком случае можно будет получить официальное заключение от оценщиков, оформленное в соответствии с установленными нормами законодательства.

• Специализированное бюро

Ассортимент независимых компаний, которые осуществляют процесс оценки сегодня стал невероятно значительным, что провоцирует возможность получить высококачественные услуги оценки по доступной цене. Обязательно нужно проверить регистрацию данной инстанции, а также осуществить проверку данных, которые касаются вопроса наличия документов о вступлении в саморегулируемую организацию. Только в таком случае компания в действительности сможет предоставить вашему вниманию высококачественные и гарантировано законные услуги.

• Частные оценщики

Существует независимая оценочная деятельность, которая не запрещена государством. Поэтому, можно найти специалистов, которые в действительности могут применять определенные принципы оценки в соответствии с установленными нормами. С другой стороны, вы должны понимать, что также нужно будет проверить, имеет ли оценщик разрешение на осуществление деятельности, и будет ли полученный документ соответствовать необходимым законным нормативам.

• Агентства недвижимости

Обязательно скажем о том, что сегодня многие крупные агентства способны предоставить услуги дополнительной оценки. Такие услуги могут помочь грамотно определить стоимость участка при продаже, или же определить цену при реализации.

• Юридические компании

Многие компании юридического формата сегодня способны предоставлять не только услуги правовой помощи, но также и услуги по оценке и проведению экспертизы. Сотрудничество с такими специалистами является крайне рациональным. Так как можно не только получить нужные данные, но еще и дополнительные консультации юридического характера.