Договор с самозанятым риэлтором

Самозанятым тоже нужно заключать договоры с клиентами. Например, если вы регулярно оказываете услугу, которая стоит дороже 10 тысяч рублей. Это защитит ваши права и поможет в споре. Рассказываем, в каких случаях составлять договор и как это сделать правильно. Особенности работы самозанятого риелтора. Плюсы и минусы работы самозанятым агентом по недвижимости. Подробный анализ

Что можно, а что нельзя

Когда законопроект готовился, в нем фигурировали только такие услуги, как репетиторство, присмотр за детьми, больными и пожилыми, ведение домашнего хозяйства. Однако после того, как законопроект приобрел статус закона, список разрешенных видов деятельности «растворился».

Таким образом, самозанятый может оказывать почти любые востребованные рынком услуги. Проще сказать, что нельзя. «Запретный» список ФЗ-422 состоит из шести пунктов.

1. Реализация подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (алкоголь, табачные изделия, лекарства и т. п.).
2. Перепродажа товаров, имущественных прав (исключение – продажа имущества, использовавшегося для личных, домашних или иных подобных нужд).
3. Добыча или реализация полезных ископаемых.
4. Наем работников (нужен напарник или ассистент – значит, статус самозанятого вы переросли, нужно регистрировать ИП).
5. Предпринимательская деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров.
6. Нельзя быть одновременно ИП и самозанятым.

Кроме того, в ФЗ-422 также обозначены ограничения по видам доходов. В их число также попадают доходы от продажи и аренды недвижимого имущества (исключение – доходы от сдачи в аренду жилых помещений).

Налоги и взносы самозанятых в пенсионный и другие фонды

После оказания услуги и получения денег от заказчика в приложении формируете платежку, регистрируете свою продажу, вводите данные по услуге, полученную сумму, автоматически система формирует предварительную сумму налога, которую нужно будет оплатить в следующем месяце.

Самозанятые платят 4% от суммы, полученной от физического лица и 6% — от юридического. Расходы самозанятого при расчете налога не учитываются, налог рассчитывается с выручки. Налог самому считать не нужно, отчитываться тоже не нужно. Доход подтверждается только в приложении самозанятого.

Налог на профессиональный доход самозанятыми оплачивается ежемесячно до 25-го числа, это важно понимать.

Для оплаты налога самозанятого в Сбере можно открыть отдельную карту, цифровую, без фактического её выпуска, — именно для оплаты налога, сообщить о ней через приложение в налоговую, в приложении поставить галочку о том, что все суммы, поступающие на данную цифровую карту, являются доходом самозанятого и подлежат налогообложению.

Это удобно, поскольку не нужно будет заполнять форму, автоматически будут формироваться чеки для клиентов и сумма налога для оплаты. На номер 900 от Сбербанка будет приходить ссылка на чек. В приложении нужно будет лишь указать, какие услуги были оказаны клиенту по данному платежу. Рекомендуется детально прописывать в приложении основание платежа.

Автоматически доходы не попадают в приложение. Если вы получили оплату на любую карту, необходимо обязательно фиксировать оплату и ввести эту сумму в приложении. Автоматически вы будете получать уведомление, только если пользуетесь приложением «Свое Дело» от Сбербанка.

Ограничения для самозанятых риэлторов и консультантов

Сумма дохода ограничена 2,4 миллионами руб в год накопительным итогом, при её превышении автоматически следует оплата по ставке 13%.

Нельзя самозанятость совмещать с другими налоговыми режимами. Например ИП на упрощенке и самозанятость. Налоговое законодательство предусматривает лишь один режим.

Самозанятые не могут нанимать работников. Если вы руководитель, не сможете нанять сотрудников, допустим риэлторов. Выход в заключении с ними гражданско-правовых договоров на оказание услуг.

Самозанятые риэлторы и консультанты не могут быть агентами и получать комиссию в виде процентов. Поясню.

Самозанятому нельзя вести деятельность на основании договоров поручения, комиссии и агентского договора (договора агентирования).

Вы знаете наверное, что агент на основании договора осуществляет деятельность за клиента на основании довереннности, например. Нашли объект недвижимости, купили его, оформили на клиента, осуществили расчет, — то есть полностью провели сделку за клиента, в его интересах за его счет. То же самое при продаже недвижимости: продали, получили деньги, подали налоговую декларацию за клиента. Это и есть деятельность агента.

Совсем другой порядок, если стороной договора являются исполнители, не наделенные агентскими полномочиями. В договорах в таком случае стороны именуются Заказчик и Исполнитель. Исполнитель к тому же обязан указать, что является плательщиком налога на профессиональный доход, то есть по статусу — самозанятым гражданином. Если этого не сделать, например, при оказании услуг юрлицу, то оно будет обязано удержать с вашего вознаграждения 13% налога с физлица. А если клиент физлицо, то вам придется подавать декларацию о доходах физлица и платить налог на доходы физлиц НДФЛ.

Самозанятые риэлторы не могут заключать агентские договоры на посреднические услуги. Что касается консультирования, — отличие консультанта от агента в том, что агент делает анализ рынка недвижимости для клиента, но делает это для себя, чтобы дать клиенту нужную информацию.

Для самозанятого риэлтора необходимо заключать по сути договор на оказание услуг, консультирования в том числе. Не рекомендуется заключать договоры в качестве агента с указанием % в виде цены договора. Налоговая может посчитать такой договор за договор комиссии, по которому вы все делаете за клиента, а клиент в итоге подписывает договор по сделке с недвижимостью.

Самозанятый риэлтор не подписывает договоры купли-продажи недвижимости по доверенности. Он может собирать документы, справки для сделки. Может взять доверенность от клиента на получение справок, выписки из ЕГРН, подать документы на регистрацию в рамках договора на оказание услуг.

Пенсионеры могут быть самозанятыми. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования у них — по желанию.

Для самозанятых, сохранивших действующее ИП с видом деятельности «посреднические услуги в сфере недвижимости», устанавливается обязанность встать на учет в Росфинмониторинг и ежеквартально сдавать отчеты. То есть если ИП дополнительно получил статус самозанятого, за ним остается обязанность отчитываться, если ИП закрыто, то в статусе физлица предоставлять отчеты не нужно.

Нельзя совмещать два специальных налоговых режима, но вы можете платить два налога: НДФЛ как физлицо и налог с профессиональной деятельности как самозанятый.