Договор с обременением в пользу продавца образец

Как выглядит договор купли-продажи недвижимости с обременением, узнайте из данной статьи. Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

• совместное заявление на переход права собственности;
• договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
• технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

• при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
• доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
• согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
• разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

• справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

• убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
• если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
• договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Необходимые документы для сделки

Для регистрации продавец и покупатель должны предоставить в Росреестр следующий пакет документов:

1. Заявление на регистрацию сделки.
2. Договор купли продажи (при необходимости заверенный у нотариуса). Обязательно заверять у нотариуса договора по отчуждению совместной долевой собственности, по отчуждению имущества несовершеннолетних и недееспособных лиц, договора переуступки требования, договора ренты, согласие одного из супругов на отчуждение совместного приобретенной недвижимости, а также договора дарения в некоторых случаях.
3. Техпаспорт объекта недвижимости.
4. Если необходимо отдельное соглашение о залоге.
5. Доверенность, в случаях представления интересов через доверителя одной из сторон.
6. Согласие супруга на продажу недвижимости, если речь идет о имуществе, приобретенном в браке.
7. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть дети или недееспособные граждане.
8. Выписка о составе зарегистрированных лиц из домовой книги.
9. Справка по отсутствии долгов по коммунальным платежам.
10. Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей в 2022 г).

Обычный срок предоставления выписки из ЕГРН – 7 рабочих дней, если документы отправляются через МФЦ 10 рабочих дней.

После того, как продавец выплатит деньги за приобретённую недвижимость, его обязательства считаются исполненными.

Сторонам необходимо обратиться с письменным заявлением о снятии обременения в Росреестр.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Специальных условий для расторжения данного соглашения не существует. Поэтому в отношении этого вида документов применяются общие основания для расторжения. Таким образом, расторгнуть его можно либо в суде, либо по соответствующему соглашению сторон. Часто встречаются следующие причины расторжения:

• невыполнение условий одной или двумя сторонами;
• несоответствие земельного участка указанным сведениям в соглашении;
• скрытые дефекты в земельном участке;
• наличие претензий со стороны третьих лиц в отношении земельного участка, о чем не рассказал продавец.

В судебной практике перечень причин является очень большим.

Как его правильно наложить?

Обременение на объект недвижимости может быть наложено:

• по соглашению сторон
• установлено по закону.

Если в договоре оговорено, что оплата производится после подписания договора, то обременение в силу закона возникает автоматически, так как покупатель подписал документы, но по факту не выполнил своих обязательств перед продавцом.

В такой ситуации в договоре надо сослаться на возникновение залога в силу закона, чтобы при регистрации сделки соответствующие изменения были внесены в ЕГРН.

Также стороны могут обозначать в договоре иные условия обременения, а именно:

• сроки действия;
• в каком порядке оно будет снято;
• в чем конкретно заключается.

Все указанные в договоре сведения, касаемо наложенного обременения при регистрации сделки будут внесены в ЕГРН и изменить их в одностороннем порядке не сможет ни одна из сторон.

Установленное обременение указывается в выписках из ЕГРН, предоставляемых каждой из сторон после перехода права собственности.

В выписке будет прописан новый собственник и наличие обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до исполнения продавцом своих обязательств.

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Это происходит в случаях с продажей квартиры:

• купленной в браке;
• со стороны недееспособного гражданина;
• от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Приобретаемое имущество может быть обременено арендой, то есть правами временных жильцов. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде, а обременение, зарегистрировано в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).

Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.

Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:

• реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
• сведения о залогодержателе;
• информация об обеспеченном обязательстве.

Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества».

В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:

• реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
• данные о сторонах договора аренды;
• срок аренды.

Образец договора купли-продажи с обременением арендой Скачать

Составление соглашения

Большая часть особенностей при составлении договора купли-продажи имущества касается пунктов указывающих на обязанности продавца и покупателя, порядка приёма-передачи прав собственности и ответственности сторон. Если же обременение заключается в наличие дольщиков, то прикрепив нотариально заверенное согласие на отчуждение, вы сможете стать полноправным собственником своей доли сразу после подписания договора.

При составлении стоит внести особенности вашей сделки, кто берёт на себя обязанности по аннуляции обременения, или то какие условия должен соблюдать новый собственник в связи с имеющимся обременением. Так, прописав подпункт о том что третье лицо должно быть выписано из квартиры в определённый срок, вы можете простимулировать продавца тем, что итоговый платёж по сделке будет выплачен лишь после выписки. Обременение со стороны продавца в свою очередь может выглядеть следующим образом, прежний владелец оставляет за собой права собственности до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма. Таким образом, обременение может выступить своего рода рычагом воздействия.

Полезный совет

Для составления договора купли-продажи квартиры с обременением, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт  составления подобных договоров. Лишь изучив все условия соглашения, всю представленную документацию, и добросовестность сторон можно составить наиболее правильное соглашение. Вы можете воспользоваться услугами юриста по полному сопровождению сделки, что сведёт риски к минимуму и позволит вам не беспокоиться о законности подписанного договора.

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира. Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом. Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире. В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке. Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной. Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи. В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Какие могут быть обременения

Какие могут быть обременения

Обременение – это условие, ограничивающее права собственника на владение, пользование или распоряжение имуществом. При обременении невозможно свободно и без ограничений продать, подарить, заложить имущество.

Обременения может возникнуть:

• на основании закона или договора между сторонами;
• по желанию владельца имущества, либо против его воли.

Различают следующие виды обременений:

• аренда имущества. Обратите внимание, что поскольку не требуется госрегистрация обраменения для договоров, заключенных на срок менее 1 года, такие обременения не фиксируется в ЕГРН (определение ВАС РФ от по делу № А40-167775/2012).
• сервитут;
• арест имущества;
• рента;
• наличие в квартире прописанных в ней граждан;
• владение несовершеннолетним, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
• необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
• залог.

Читайте подробно о сервитуте путеводитель КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на временной основе.

Подробнее о залоге рассказывается в статье «Залог как способ обеспечения исполнения обязательств».

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер:

Скачать образец

В системе КонсультантПлюс есть готовые образцы договоров с обременением, например, договор купли-продажи квартиры с обременением, договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением, а также соответствующие акты приема-передачи такого имущества. Получите бесплатно пробный доступ к К+ и переходите к документам.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Типовой образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

• Продавцу;
• Покупателю;
• В Россреестр.

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

• Вводной или преамбулы;
• Основной.

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением под залог.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

• информация о сторонах сделки;
• наименование предмета сделки, детальное описание;
• цена договора;
• наименование предмета сделки;
• момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
• подписи сторон;
• дата подписания договора;
• иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи (например, посредством подачи искового заявления в суд), и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо прекратить его (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

• понижение стоимости товара по требованию покупателя;
• признание сделки купли-продажи недействительной;
• прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

• требовать возмещения убытков с продавца (см. решение АС города Москвы от по делу № А40-296677/2018);
• приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от по делу № А35-11180/2009).

Важно! Предъявить требования вправе добросовестный покупатель, т.е. такой, который не знал и не мог знать о наличии обременения.

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца — что такое?

Следует соблюдать все условия оформления договора купли продажи квартиры с обременением. Так пока полная сумма не будет оплачена, недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Собственником при этом все равно остается тот, кто купил данную квартиру. При его оформлении есть много нюансов. Про эту сделку необходимо уведомлять Росреестре. Юристы рекомендуют при необходимости накладывать обременение, ведь в будущем его будет нетрудно снять, а от потери финансовых средство оно обезопасит продавца.

Как оформить договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца?

Скачать образец договора купли продажи с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (804) 333-01-43

При оформлении акта купли продажи такого вида обязательно вносится такая информация:

• какими суммами и в какие сроки будет производиться выплата прописывается в разделе, посвященном порядку расчета;
• факт о том, что регистрируется наложение некоторых ограничительных действий на недвижимость из-за рассрочки или отсрочки платежа – вносятся эти сведения в раздел с особыми условиями.

Иногда в расчете есть информация о частичной оплате, однако нигде больше о факте наличия ограничительных действий в пользу продавца не сообщается. Тогда необходимо написать специальное заявление. Родственники, подписывая подобное соглашение, доверяют друг другу и отказываются от этого условия. Соответственно записывается, что в пользу продавца ничего не обременяется.

Предварительный договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Одним из вариантов оформления взаимоотношений при купле-продаже недвижимости является предварительный договор. Согласно его условиям, в ближайшем будущем стороны будут обязаны подписать полноценное соглашение. В нем тоже могут быть прописаны условия об ограничениях для нового покупателя. Часто его оформляют при внесении залога. Основная особенность данного вида соглашения – его не требуют регистрировать в обязательном порядке в Росреестре.

Скачать образец предварительного договора

Срок регистрации договора

Законом устанавливается, что срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца должен быть не больше пяти дней. Что касается срока действия данного соглашения, то он может быть буквально любым. Например, невыплаченная до конца ипотека может быть растянута на двадцать лет. То же касается и рассрочки, согласно которой покупатель должен выплачивать деньги продавцу по установленному графику.

Виды и ситуации

Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением. Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки.

Имущество может быть обременено по разным причинам:

• Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
• Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
• Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
• Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
• Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;
• Третьи лица прописаны в квартире;
• Обременение в пользу продавца.

Полезный совет

Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны. Приобретая квартиру с обременением, лучше всего обратиться к юристу, для сопровождения сделки.

Залог

В тех случаях, когда недвижимость находится в залоге, не важно, ипотека это или другие долговые обязательства, снятие обременения возможно в счёт продажи недвижимости. При таких сделках, собственник должен поставить в известность кредитодателя, о том, что недвижимость сменит владельца. На этот случай в договоре о залоге должен быть выделен отдельный пункт, который прописывает дальнейший порядок действий, для заёмщика.

Информация!

Чаще всего кредитодатель предполагает возможность того, что недвижимость будет перепродана, и предусматривает выплату остатка средств по долгу, с суммы, полученной при продаже имущества. Так продавец получает не полную стоимость жилья, а ту часть, которая останется после погашения долга.

Сделка с совладельцем

Если имущество приобретается одним из супругов, и оформляется на него, то это не дарует ему полного права на собственность, ведь второй супруг имеет право на имущество в равной доле, как совместно нажитое. Для проведения сделки требуется согласие, полученное от совладельца, заверенное нотариально. Это касается не только совладения супругами, но и некоторых других случаев, если речь идёт, к примеру, о покупке комнаты в коммунальной квартире. В таком случае нужно получить согласие всех жильцов.

Договор ренты и недееспособные собственники

Если речь заходит о договоре ренты, то важно понимать, что полных прав на собственность, по данному соглашению вы не получите. Договор подразумевает под собой разрешение на проживание на жилплощади, взамен внесения коммунальных платежей и заботы о сожителях. Такие договоры подписывают обычно одинокие люди преклонного возраста, которые нуждаются в заботе и не располагают финансовыми средствами, что бы нанять сиделку.

Информация!

Приобретая такую квартиру, покупатель берёт на себя обязанности, которые обязательны к выполнению, по соглашению ренты.  Если лицо проживающее в квартире и являющееся её собственником является недееспособными, потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, для того чтобы провести сделку по закону. Это относится не только к жилью находящемуся в ренте. При осуществлении купли-продажи квартиры долей, которой владеет недееспособный гражданин, согласие органов так же обязательно.

Аренда

В том случае если жильё, которое вы планируете приобрести, сдаётся настоящим владельцем, то вам придётся выполнять все условия соглашения аренды. То есть, по сути, вы получаете жильё вместе с арендаторами, которые имеют право пользоваться квартирой до истечения срока аренды.

Та же ситуация с сервитутом. Так называют разрешение на некоторые действия с земельным участком. Оно даёт разрешение на различные действия, в зависимости от текста договора. Здесь может быть, как прокладка коммуникаций через купленную вами землю, так и перегон скота по ней, и покупатель земли с таким обременением не вправе мешать действующему соглашению.

Третьи лица

Здесь всё зависит от ситуации. Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

Информация!

Если сделка предполагает залог, то обговорить такой пункт в соглашении будет наиболее правильным. Оформляя договор купли-продажи с обременением в пользу продавца, собственник старается оградить себя от мошеннических действий, что вполне логично и законно.

Арест

Здесь всё довольно просто. До снятия ареста такую недвижимость приобретать не нужно. Лишь после снятия такого обременения стоит задуматься о покупке. В противном случае, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

Особенности заключения договора купли-продажи с обременением

Когда недвижимость продается с обременением, то эта информация должны быть прописана в договоре. Не забывайте о лицах, обладающих правами пользования данной квартирой. Конечно, если какие-либо ограничения отсутствуют, то эта информация указывается в договоре. Если будет предоставлена недостоверная информация, то важно изначально предупредить об этом продавца, так как его будут ожидать штрафные санкции.

Типовой образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Про образец оформления договора аванса при покупке квартиры читайте по ссылке: 

При наличии обременений желательно сразу получить копии необходимых документов. Что касается ситуации, связанной с совместным имуществом, которое было получено в период брака, здесь могут возникнуть некоторые детали, с которыми потребуется обязательно ознакомиться.

Чтобы не сталкиваться с различными неприятностями, покупатель должен потребовать от продавца предоставить данные о семейном положении.

Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма

Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма можно по ссылке указанной ниже.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

• кредит или ипотека под залог;
• арест;
• наличие доли в собственности;
• рассрочка оплаты за покупку квартиры;
• прописан несовершеннолетний;
• аренда квартиры;
• аварийное состояние дома;
• рента.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2022 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Вида обременений

На возможность совершения сделки купли-продажи недвижимости или автотранспорта будет напрямую влиять вид обременения. Выделим наиболее распространенные категории обременений, с которыми может столкнуться покупатель:

• залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
• судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
• арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
• долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
• установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
• аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
• аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
• сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Существуют и косвенные ограничения, связанные с наличием у иных лиц права пользования недвижимостью. Например, если право постоянного пользования квартирой, комнатой или домом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, выписать его при продаже недвижимости будет возможно только с согласия органа опеки.

Если ребенок владеет долей в праве собственности, ситуация еще сложнее – для получения разрешения от органа опеки нужно подтвердить, что несовершеннолетнему приобретено аналогичное жилье, либо выдать обязательство о такой сделке в будущем.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

Понятие обременения на недвижимость

Чтобы гарантировать продавцу получение оплаты в договоре прописывается обременение в пользу продавца.

К СВЕДЕНИЮ. Суть обременения — это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение своим имуществом.

То есть до окончания расчетов по договору, при наличии обременения, покупатель не вправе перепродавать, дарить, менять купленное жилье.

Чаще всего в качестве обременения используется залог объекта недвижимости.

Поэтому продавцу недвижимости лучше устанавливать обременение во всех случаях, кроме полной предоплаты.

Так как по закону все сведения об операциях с недвижимостью вносятся в ЕГРН, обременение также будет отражено в выписке из ЕГРН.

Это обеспечивает безопасность сделки.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

• расчеты до подписания контракта;
• расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
• расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.
Образец доверенности на продажу доли в квартире вы можете посмотреть в статье: продажа доли в квартире.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.