Моменту оплаты квартиры в новостройке предшествуют следующие действия дольщика, выбравшего сам объект купли-продажи и компанию-застройщика. Особенности регистрации ДДУ в Росреестре: какие документы необходимы, сколько стоит, сроки, а также порядок и проверка регистрации ДДУ.
Содержание
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?
- Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
- Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
- Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
- К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
- Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
- Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
- Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
- Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
- Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
- Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
- Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
- Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.
Основные признаки легитимности
Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 договора. Что нужно обязательно указать в договоре?
И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2022 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.
Как расторгнуть ДДУ через суд?
ДДУ расторгается в суде, если:
- строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
- застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
- застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
- в других случаях, предусмотренных ДДУ.
В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.
К заявлению нужно приложить:
- копию ДДУ;
- доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
- документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
- расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
- копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
- судебного разбирательства;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
- другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.
Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.
Шаг 2: оплата по договору долевого участия
Как только регистрация ДДУ завершена, можно перейти к оплате самой квартиры. Производить расчет никогда не следует за наличные деньги, поскольку речь идет всегда о больших суммах, что априори означает большие риски. Для оплаты за столь дорогие покупки создаются специальные аккредитивные счета. На такой счет вносятся деньги дольщиком еще перед подачей заявления в Росреестр. После успешной регистрации ДДУ, застройщик сможет получить деньги со счета. Банк в такой ситуации выступает хранителем денег дольщика и гарантом соблюдения процедуры оплаты.
Чтобы застройщик смог получить деньги с аккредитивного счета, ему следует предъявить банку зарегистрированный ДДУ. Банк после этого выполнит транзакцию перевода денег с аккредитивного счета на счет компании-застройщика. Если по любой причине не произошла регистрация ДДУ, дольщик в любой момент может забрать свои деньги обратно.
Бывает, что застройщик не работает с аккредитивами, предпочитая получать деньги напрямую от покупателя после регистрации ДДУ. В такой ситуации дольщик ничем не рискует и сможет сам выполнить перевод со своего банковского счета на счет продавца. Важно при этом лично убедиться в том, что регистрация прошла успешно, не верить на слово. Для этого можно после получения известия о регистрации лично подать запрос в ЕГРП и убедиться в достоверности сведений.
Только в крайнем случае можно расплатиться с застройщиком наличными. Рисков для дольщика при таком варианте взаиморасчетов очень много: можно потерять квитанцию об оплате, можно оказаться ограбленным на пути к офису застройщика, застройщик может позже заявить, что оплата была произведена фальшивыми деньгами и т.д. В итоге получится так, что ДДУ есть, регистрация его произведена, но оплата не получена. Застройщик аннулирует договор из-за неуплаты, предъявит неустойку, а вот доказать что-либо самому дольщику будет крайне затруднительно.
Наконец, оплатой по ДДУ может стать ипотечная ссуда. Обычно, ипотечный займ предоставляется на сумму не более 85% от стоимости квартиры. Остальные деньги дольщик предоставляет сам. Оплата и в этом случае осуществляется банком после того, как заемщик предъявляет зарегистрированный в Росреестре ДДУ.
В каких случаях в регистрации могут отказать?
Чтобы договор был зарегистрирован, необходимо застройщику и дольщику подготовить ряд документов.
В регистрации будет отказано, если:
- Предоставлены не все необходимые документы.
- Неправильно оформлены.
- Поданы лицом, не имеющим на это право (подать может застройщик, дольщик, либо представитель участника, на которого оформлена доверенность, заверенная нотариусом).
Но есть еще одна причина, по которой может быть отказано в регистрации – если уже имеется ДДУ на эту квартиру с другим участником. Росреестр никогда не зарегистрирует один и тот же объект дважды.
В случае отказа, госорганы обязаны отправить заявителю письмо, в котором будет объяснена причина отказа. Если он неправомерен, он может быть обжалован в суде как застройщиком, так и участником долевого проекта. При положительном решении суда, регистрация состоится. Но нужно учесть, что эта процедура занимает достаточно много времени, и заключение договора затянется.
Шаг 3: вступление в права собственности
Чтобы стать собственником на деле, а не на бумаге, должны произойти еще несколько важных событий:
Если у вас имеются какие-либо вопросы по сделкам с недвижимостью, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.
Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству. Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней. Становясь участником долевого проекта, необходимо с самого начала контролировать застройщика. После заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре, проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.
Получение документов
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- http://yur-zakon.ru/posle-registracii-ddu-v-rosreestre-chto-delat-dal-she.html
- https://viplawyer.ru/registratsiya-ddu-v-rosreestre/
- https://law03.ru/finance/article/kak-oplatit-kvartiru-v-novostrojke