Какие бывают виды сделок с недвижимостью? Как происходит передача денег при сделках недвижимости через депозит нотариуса? Когда договор по сделкам с недвижимостью считается действительным?. Работа рынка недвижимости базируется на совершении каких-либо операций. Такие операции принято называть сделки на рынке недвижимости.
Содержание
Основные типы юридических прав на недвижимость
Выделяют 3 типа прав на недвижимость, а именно:
- право пользования объектом сделки;
- право распоряжения;
- право собственности на объект.
В первом случае, при передаче права собственности подписываются следующие виды договоров:
- долевого участия в строительстве;
- дарения;
- приватизации жилья;
- мены помещениями, предназначенными для проживания;
- передачи недвижимого имущества под выплату ренты;
- купли-продажи.
Во время осуществления сделки по передаче права пользования могут быть подписаны следующие виды договоров:
- аренды объектов нежилого фонда;
- договор найма квартир в фонде социального использования;
- договор коммерческого найма квартир;
- сервитута;
- договор залога недвижимости (ипотека (см. Ипотека: что нужно знать));
- договор ссуды (безвозмездного использования имущества).
В последнем случае передача права распоряжения юридически закрепляется следующими видами договоров:
- хозяйственного ведения;
- траста.
Общие требования договора
При подписании договора стороны сделки должны внести в него следующие пункты:
- полное наименование сторон;
- характеристики объекта сделки (адрес, состав, площадь. назначение);
- данные правоустанавливающих документов;
- стоимость объекта недвижимости;
- время, способ и место исполнения обязательств;
- порядок и сроки внесения оплаты;
- порядок перехода права собственности с указанием сроков;
- обязанности и права сторон;
- отсутствие или наличие прав других лиц на предмет сделки;
- реквизиты (паспортные данные) сторон сделки;
- возможные последствия отказа передать имущество;
- порядок прекращения действия договора.
Сторонам сделки перед подписанием договора надо произвести рыночную оценку имущества (недвижимости), для того, чтобы в дальнейшем избежать споров о его стоимости.
Ключевые моменты отдельных видов сделок
Каждая сделка на рынке недвижимости имеет свои особенности. Регулируется отдельными нормами гражданского и жилищного законодательства, имеет свои ограничения. Основные виды сделок на рынке недвижимости в настоящее время – это приватизация, купля-продажа, аренда.
Приватизация жилых помещений
Приватизация – это безвозмездная передача помещений, предназначенных для проживания и находящихся в собственности муниципалитета и государства, в собственность граждан.
Особенности сделки:
- Право на безвозмездную приватизацию все ее участники имеют только один раз.
- Договор приватизации заключается в обязательном порядке, независимо от воли должностных лиц, подписывающих все документы по передаче квартиры.
- Предусмотрена возможность участия в сделке ограниченно дееспособных несовершеннолетних граждан.
Документы, требуемые для сделки:
- заявление;
- справка муниципального бюро инвентаризации о составе жилого помещения;
- выписки из книги домовой, с указанием состава проживающих;
- личные паспорта всех участников сделки;
- согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
- документы, которые подтверждают возможные права заявителя на приватизируемое жилье (например, договора о пользовании, решения собственника).
Сделка купли-продажи жилого помещения
Этот вид сделки один из очень распространенных. Договор купли-продажи жилого помещения – это основной тип сделки на вторичном рынке недвижимости.
Особенности сделки:
- При проживании в жилом помещении лиц, обладающих правом пользования, права нового собственника ограничиваются.
- Договор вступает в силу после его государственной регистрации.
- Цена объекта сделки является важным условием, при отсутствии ее в договоре, он считается незаключенным.
Документы, необходимые для сделки:
- документы, которые подтверждают права физического лица на недвижимость. (это различные договора, решения судебных органов, решения муниципальных органов, свидетельства о наследовании по закону, завещание и другие);
- выписка из книги домовой, с указанием состава проживающих;
- личные паспорта всех участников сделки;
- справка подтверждающая, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
- документы, которые свидетельствуют об отсутствии долгов по налогам на имущество;
- справки, которые подтверждают дееспособность продавца;
- согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
- оформленное у нотариуса согласие супруга (супруги);
- документы, согласно которым все долевые собственники отказываются от преимущественного права приобретения доли в квартире;
- доверенность.
Сделки купли-продажи нежилых помещений
В последнее время продажа нежилой недвижимости – это основной тип сделок коммерческой недвижимости. Они регулируются гражданским законодательством.
Ключевые моменты данного вида сделки на первичном рынке недвижимости нежилого назначения:
- После подписания договора по продаже нежилой недвижимости передача объекта производится по акту приема-передачи.
- Предметом договора, кроме самого имущества, является участок земельный (его часть).
- К договору необходимо приложить графическое изображение (план) имущества, с указанием четких границ.
Сделки аренды нежилых помещений
По этому договору часть имущества передается во временное владение на определенный срок.
В договоре обязательно необходимо указать:
- точные характеристики помещений (адрес, площадь);
- состояние объекта аренды на момент передачи;
- передаваемое в аренду движимое имущество (мебель, средства коммуникации и т.д.) и его состояние;
- размер арендной платы;
- реквизиты арендатора и арендодателя;
- описание состояния всех инженерных систем в арендуемом помещении на момент передачи помещения;
- порядок расчетов;
- размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном внесении оплаты;
- срок действия договора;
- порядок выплаты возможного материального ущерба;
- порядок урегулирования споров сторон;
- порядок расторжения договора.
Недвижимость – это специфический товар. Сделки с ним имеют множество особенностей. Перед подписанием договоров надо тщательно изучать все нюансы и лучше обратиться к опытным риелторам.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/500-sdelki-na-ryinke-nedvizhimosti.html