Варианты передачи денег при продаже квартиры

Варианты передачи денег при сделке с недвижимостью. Пошаговая инструкция для каждого этапа. Советы и рекомендации специалистов, как безопасно провести сделку. Покупка квартиры подразумевает собой сделку с крупной суммой денег. Способы передачи наличных и безналичных средств отличаются рядом нюансов и особенностей. Узнайте, как безопасно провести процедуру, какой способ выбрать, где меньше всего рисков, и какие правила необходимо обязательно соблюдать.

Обзор существующих способов

Есть несколько способов передачи денег при покупке недвижимости, позволяющих сторонам обезопасить себя от возможного мошенничества. Рассмотрим, чем отличается порядок расчетов по каждому из них при продаже квартиры.

Аккредитив

Это банковская услуга, предусмотренная ст. 867 ГК РФ, в которой банк гарантирует сохранность денег на счету плательщика и передачи их другой стороне лишь если достигнуты определённые условия. В этом случае покупатель заключает с кредитной организацией договор, помещает деньги на особый счёт. Продавец может их оттуда получить, если предоставит доказательства того, что сделка состоялась (например, выписку из ЕГРН).

Достоинство этого способа – высокая надёжность. По сути, банк отвечает перед покупателем за то, что средства будут переданы только когда надо. Недостатки же следующие:

• Услуга платная и её цена может достигать десятков тысяч рублей.
• Негибкость схемы. При альтернативной сделке, когда происходит встречная продажа с участием нескольких сторон крайне трудно зафиксировать условия договора об аккредитиве так, чтобы они устроили всех.
• Аккредитив может быть при наличии некоторых обстоятельств отозван плательщиком. В этом случае продавец денег не получит.

Посмотреть видео об особенностях банковской услуги аккредитив:

Аккредитив при покупке недвижимости

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Аренда банковской ячейки

В этом случае покупатель заключает с банком другой договор о том, что ему предоставляется защищённый сейф в хранилище, из которого продавец сможет забрать деньги.

Важно! Такой вариант практически идеален для покупателя: если деньги у него находятся на счету в этом же банке, он сможет снять их и сразу же положить на свой счет. Продавец же получает дополнительно не только деньги, но и возможность с помощью банковских служащих сразу пересчитать купюры и проверить их подлинность.

Минусы же у этого способа тоже есть:

1. Аренда ячейки услуга платная, и в итоге покупатель переплачивает за сделку.
2. Банк за содержимое ячейки не отвечает, и если там не окажется денег, либо они будут фальшивые продавец должен будет разбираться самостоятельно.

Посмотреть видео о проведении сделки на покупку квартиры через банковскую ячейку:

Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку ч.1

Также вам может быть интересно: Покупка квартиры через банковскую ячейку

Эскроу-счёт

Это относительно недавний метод безопасного перечисления: первые экскроу-счета (от англ. «escrow») начали открываться лишь после 2014 года. В этом случае плательщик (покупатель) кладёт деньги на особый счёт, с которого получатель (продавец) может их снять при наступлении определённых условий. При этом на размещённые средства банк ещё и начисляет проценты.

Главное отличие экскроу-счёта от аккредитива – то, что экскроу трёхсторонний. Ни банк, ни покупатель в одностороннем порядке не могут никуда вывести деньги. Лишь собравшись вместе стороны могут решить вопрос о судьбе вложенных средств. Кроме того, договор об открытии экскроу-счёта предусматривает повышенную ответственность банка и кредитная организация становится заинтересованной в том, чтобы передача произошла нормально.

Но есть и недостатки:

• Не все российские банки предоставляют услугу по открытию экскроу.
• Основная сфера применения экскроу-счетов – это договоры долевого участия. Купить с его помощью готовую квартиру проблематично.
• Экскроу не может применяться в отношениях с участием юридических лиц (кроме самого банка).

Вам может быть полезно: Эскроу счет – что это: простыми словами о покупке по новым правилам

Без участия банка

Внимание! Можно не обращаться за помощью к банку и рассчитаться самостоятельно. Такой вариант применяется, если стороны доверяют друг другу и не ожидают подвоха.

При использовании наличных процесс выглядит следующим образом:

• Покупатель передаёт продавцу оговоренную заранее сумму.
• Продавец пишет расписку о том, что денежные средства переданы в полном объёме, а он сам претензий не имеет. В случае возникновения претензий именно этот документ в суде будет подтверждать, что передача состоялась.

При желании сторон расписка о получении денежных средств за квартиру может дополнительно оформляться с помощью свидетелей, которые указывают свои данные. Наконец, если всё же стороны друг другу доверяют не вполне и опасаются мошенничества, передачу можно оформить в присутствии нотариуса – это одна из дополнительных нотариальных услуг.

В том случае, если наличный расчёт не используется, а покупатель просто перечисляет деньги на счёт или карточку продавца, не требуется и расписки. Факт получения денег будет подтверждаться уже документами, выданными банком (например, выпиской о движении средств на счёте). Банк же укажет, с какого счёта перечислены средства и когда состоялось их зачисление.

• Скачать бланк расписки о передаче-получении денег за квартиру
• Скачать образец расписки о передаче-получении денег за квартиру

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.

Образцы документов

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Страница договора купли-продажи с печатью регистрации

Выписка из ЕГРН

Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Предложения от банков

• Аренда сейфов в Сбербанке
• Аренда сейфовых ячеек ВТБ
• Аренда при операциях с недвижимостью в Альфа-Банке
• Индивидуальные сейфовые ячейки в Россельхозбанке
• Сейфовые ячейки в банке «Открытие»

Другие статьи

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцамиДокументы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень

Краткая инструкция

Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН. Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.

Подробная инструкция

1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи. Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны. Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН. Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.
2. После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
3. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2022 года.
4. Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН на квартиру. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги. После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью. Образец расписки

Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

• Сбербанк
• ВТБ
• ЮниКредит Банк

Другие статьи

Если после покупки, бывший владелец подаст на банкротство, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь объяснили, как покупателям защититься от этого

Краткая инструкция

Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Подробная инструкция

1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент. Образец заявления на открытие аккредитива
3. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
4. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2022 года.
5. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

Краткая инструкция

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

Подробная инструкция

1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования. Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна). Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.
2. Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи. Согласно ст. 1 Федерального закона от N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него
3. Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.
4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
5. После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.

Представитель агентства

Еще один вариант где посредником выступает агентство недвижимости. Метод хорош в плане удобства, когда покупатель может сразу расплатиться с агентством за услуги, передать деньги продавцу в присутствии приглашенного нотариуса. По пунктам это выглядит следующим образом:

•  Покупатель передает денежные средства продавцу. Оба оформляют договор купли-продажи в присутствии представителя агентства.
•  Участники сторон вместе с посредником обращаются в органы государственной регистрации.
• Покупатель забирает документы и вступает в права собственности.

Способ удобен тем, что чаще всего на месте возможно оформить все расписки и дополнительные пункты договора. Покупатель минимизирует расходы.