Письмо застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Досудебная претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома в 2022 году: образец, как правильно составить и подать, сроки и документы. Когда нужно писать претензию застройщику? Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом? Срок удовлетворения претензии по закону.

Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию.

Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию.

Часто застройщик переносит сроки ввода в эксплуатацию. Такая ситуация в принципе допустима. Но если перенос повторяется много раз, и завершения строительства на горизонте не видно, стоит пытаться получить из создавшейся ситуации какую-то пользу. Если возникли обстоятельства, не позволяющие добросовестному застройщику завершить строительство в указанный в договоре срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предложение о продлении сроков договора.

Это предложение оформляется в виде дополнительного соглашения к действующему договору. Оно должно быть направлено участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально оговоренного окончания строительства. Если застройщик не соблюдает эту процедуру, то каждый день просрочки передачи квартиры оборачивается для него штрафом. Штраф довольно крупный. Он устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, принятой Центробанком Российской Федерации, за каждый день просрочки.

Чтобы узнать, насколько оскудеет бюджет застройщика при двадцатидневной задержке, проведем нехитрый расчет.

На сентябрь 2022 года ставка рефинансирования составила 7%. Одна трехсотая от этой ставки – 0,023% от суммы договора в день.

Предположим, что за квартиру вы уплатили 2 миллиона рублей. Тогда каждый просроченный день обходится застройщику в 460 рублей. Учитывая, что по закону, если договор заключен с гражданином, а не с организацией, сумма штрафа удваивается. Поэтому в рассматриваемом случае штраф составит 920 рублей. Полученную сумму умножаем на количество просроченных дней. В данном примере, за 20 дней размер штрафа за просрочку составит 18 400 рублей. Однако практика показывает, что суды удовлетворяют исковые требования не в полном объеме, уменьшая размер неустойки в несколько раз. Но даже та сумма, что получится в остатке, стоит того, чтобы отстаивать свои права при длительной просрочке.

Формальная претензия о нарушении срока сдачи дома, качества квартир

Формальная претензия о нарушении срока сдачи дома, качества квартир

 

Договор долевого участия (далее – «ДДУ») является документом, который закрепляет права и обязанности дольщика и застройщика. Он же регулирует основные правоотношения между сторонами сделки, но при условии, если ДДУ не противоречит законодательству (инструкцию же по покупке квартиры через ДДУ читайте здесь). И именно на основе договора составляется претензия относительно нарушения застройщиком прав и законных интересов дольщика.

Чтобы документ получил свой официальный статус, при его составлении и передаче застройщику необходимо соблюдать все необходимые формальности.

• Документ составляется в 2-х экземплярах. 1 остается у дольщика, второй передается девелоперу.
• В содержании документа четко, ясно и однозначно излагаются обстоятельства дела, которые привели к нарушению условий договора, интересов дольщика. Ссылки на соответствующие пункты ДДУ и законодательство обязательны.
• В документе также перечисляются конкретные требования. Требования должны быть разумными, соответствовать законодательству, договору.
• В претензии также должно быть уведомление о том, что при недостижении согласия последует исковое заявление в суд.
• В некоторых случаях к документу прикладывается доказательная база. Это могут быть фото- и видеоматериалы, заключения строительной или (и) технической экспертизы, отчеты лабораторий и пр.

Для передачи претензии юристы советуют воспользоваться услугами Почты России. Отправление оформляется ценным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке. В таком случае у застройщика не появится соблазна проигнорировать послание. А вот передача лично в руки под подпись ответственного лица не приветствуется. Почему? Обратимся за примером к юридической практике.

Мария Г. направила претензию застройщику, так как выявила скрытые недочеты в купленной по ДДУ квартире. Документ она отдала под подпись девушки, у которой на бейдже была указана должность «N, менеджер по работе с клиентами». Через 10 дней она связалась с застройщиком, но секретарь ей сообщила, что никаких претензий они не получали. Мария указала, что отдала документы сотруднице N. Застройщик сообщил, что у них такое лицо не работает, и никогда не работало.
Мария попросила помощи у юриста. Специалист указал, что нередко в офисах застройщиков действительно сидят работники без права принимать корреспонденцию и претензии от имени застройщика. Он помог Марии составить новый документ и правильно отправить претензию. Застройщику пришлось согласиться с требованиями дольщицы.

Поскольку составление претензии – обширная тема, со множеством тонкостей и нюансов, стоит изучить эту статью или проконсультироваться с юристом. Здесь же расскажем, о сроках реакции на правильно переданные претензии дольщика

 

Как правильно вручать претензию застройщику

Есть обязательный и не обязательный способы вручения претензии. Обязательный способ нужно использовать в любом случае, даже если вы уже вручили претензию вторым, необязательным способом.

Необязательный способ вручения претензии застройщику

Для того, чтобы быстрее понять позицию застройщика по вашему вопросу и в случае необходимости обращаться в суд мы рекомендуем составить претензию в двух экземплярах (либо сделать копию претензии) и вручить ее уполномоченному представителю застройщика.

Желательно, чтобы:

на вашем экземпляре претензии такой уполномоченный представитель застройщика

• написал дату, в которую была от вас принята претензия
• указал свои фамилию, имя и отчество, должность
• поставил подпись

Если это предусмотрено внутренним документооборотом компании застройщика – проставить также входящий регистрационный номер и/или соответствующий штамп (печать).

Недостаток такого способа вручения:

Если в дальнейшем в судебном процессе застройщик будет занимать позицию о том, что не получил от вас претензию, то доказать это будет проблематично.

Например, при приеме от вас претензии на вашем экземпляре вам сделали запись следующего содержания:

Дата
Иванова О.А, менеджер
Подпись

Если застройщик займет позицию что не получал от вас претензию и при этом представит суду выписку из штатного расписания своей компании, подтверждающей отсутствие в штате Ивановой О.А. и/или должности менеджера, то суд с большей вероятностью признает не установленным факт вручения вами претензии застройщику.

Каков вывод?

Если претензию принимают (может быть, что у вас ее вообще откажутся принимать), вручаем ее под роспись как указано выше, при этом постарайтесь вручить ее не просто «девочке» в приемной, а какому-то ключевому сотруднику, например, руководителю, начальнику отдела и т.п. и постарайтесь получить на своей копии претензии записи вышеуказанного содержания.

Если же у вас претензию не принимают, либо отказываются сделать необходимые записи на копии – ничего страшного, не нужно ругаться, пытаться любым способом вручить ее или получить письменный отказ в приеме от вас претензии.

В этом нет никакой оправданной необходимости.

Не принимают – разворачиваетесь и уходите.

Ставят отметки на копии – хорошо, не ставят – и так сойдет.

Задача такого способа вручения:

не обеспечить себя доказательствами вручения претензии, а просто быстрее донести до застройщика информацию о наличии у вас претензий.

Обязательный способ вручения претензии застройщику

Данный способ нужно использовать в любом случае.

Для этого нужно:

Направить вашу претензию почтовым отправлением в адрес застройщика.

Отправлять нужно ценным письмом (с описью вложения) и с уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим фиксацию содержание почтового отправления. В описи вложения обязательно нужно указать, что вы направляете претензию и кратко указать ее суть.

Например:

«Претензия о возврате денег за квартиру по договору №____ от __. __. __ г.».

Очень важно, куда вы отправляете почтовое отправление. Вам нужно установить действующий юридический адрес застройщика.

Как это сделать:

• получить заверенную выписку из ЕГРЮЛ в налоговой службе
• получить незаверенную выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы

Никогда так не делайте:

не проверив адрес, не отправляйте письмо по адресу, указанному в вашем договоре с застройщиком. Там может быть указан не юридический адрес.

А если и юридический, то он мог измениться.

Выписка из ЕГРЮЛ должна быть актуальной – на день отправки письма.

А если адреса не совпадают:

Если фактический адрес местонахождения офиса застройщика не совпадает с юридическим адресом по выписке из ЕГРЮЛ, то направлять претензию нужно по обоим адресам – юридическому и фактическому.

Квитанции об отправке претензии и опись вложения надо сохранить.

Небольшой лайфхак:

Квитанцию и опись положите в непрозрачный конверт или другое темное место.

Это нужно для защиты от выгорания красящего вещества.

Неизвестно, пригодятся ли они вам в будущем, а до момента, когда они понадобятся, может пройти много времени.

Зачем так сложно?

Такой способ вручения претензии освобождает вас и вашего юриста, который будет вести ваше дело в суде от определенных рисков в доказывании своей позиции.

Кроме этого, доказывание момента обращения с претензией влияет на взыскание в вашу пользу неустойки и штрафа и их размер.

Все любят цифры:

Если вы написали застройщику претензию за год до того, как обратились в суд, но доказать в суде это событие не удалось, либо его сумел оспорить застройщик, то вы лишите себя права на получение неустойки за целый год.

При цене квартиры в 3 млн. руб. неустойка составит 600 000 руб.

Кроме этого, можно лишиться и законного штрафа, который составит 300 000 руб.