Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Затратный подход при оценке движимого имущества

Затратный подход при оценке движимого имущества

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства замещения по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли. Полная восстановительная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в начальном виде по старому проекту , с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок и транспортных тарифов и т. Таким образом, полная восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Об утверждении стандартов оценки

Примечание РЦПИ! Вводится в действие с Департаменту методологии бухгалтерского учета и аудита Министерства финансов Республики Казахстан Бектурова А. Настоящий приказ вводится в действие с 13 июля года и подлежит официальному опубликованию.

Министр финансов Республики Казахстан Б. Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости движимого имущества" далее —стандарт разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан от 10 января года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" и международными стандартами оценки, устанавливает требования к оценке стоимости, подходам и методам оценки движимого имущества. Действие стандарта распространяется на оценку всех типов материального движимого имущества. В целях оценки настоящий стандарт распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река—море", космических объектов.

В настоящем стандарте используются следующие понятия:. Их устранение не наносит недвижимости серьезного ущерба;. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется оценка;.

Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты.

Однако некоторые элементы денежного потока связаны с нематериальными активами, и из него сложно выделить вклад, вносимый движимым имуществом. Затратный подход для оценки машин и оборудования применяется в случае отсутствия активного вторичного рынка движимого имущества, а также при оценке специализированного имущества.

Затратный подход используется для определения остаточной стоимости полного воспроизводства объекта или стоимости замещения как нового, за вычетом накопленного износа:.

Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;.

При этом индексный метод применяется только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов;. Сравнительный подход используется для объектов оценки, для которых удается найти достаточно сведений о недавних продажах или ценах аналогов на рынке. Сравнительный подход основывается на анализе недавних продаж или цен предложений объектов—аналогов, сопоставлении этой информации с объектом оценки и проведения соответствующих корректировок.

После приведения цен аналогов к единым условиям, путем их корректировки, на основе информации об объектах аналогах, входящих в такую совокупность, с помощью методов статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены от одного или нескольких параметров;.

По этой модели получают расчетную цену оцениваемых объектов с учетом параметров каждого из оцениваемых объектов. После определения издержек на создание объекта оценки, то есть полной стоимости объекта оценки в состоянии "как новый", необходимо скорректировать полученную величину с целью отражения накопленного износа движимого имущества. При этом величина накопленного износа движимого имущества равна совокупности физического износа. Устранимый физический износ равен сумме затрат на текущий ремонт машин и оборудования.

Неустранимый физический износ рассчитывается следующими методами:. Определение физического износа транспортных средств имеет свои особенности, при расчете учитывается, кроме прочих, ряд параметров, включая срок службы транспортного средства и его пробег. Функциональное устаревание объекта оценки определяется на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом—аналогом, появившемся на рынке на дату оценки.

Внешнее экономическое устаревание связано с влиянием на машины и оборудование внешних факторов. Такое устаревание выражается в снижении степени полезности имущества вследствие воздействия экономических или других внешних факторов, например, вследствие изменений в оптимальном использовании техники, законодательных нововведений, отрицательно сказавшихся на ее стоимости, вследствие ограничения прав собственности или увеличения акцизов, изменений в соотношении спроса и предложения на данный тип имущества.

Степень влияния этих факторов измеряется в абсолютном или в процентном выражении. При выборе и применении методов оценки оценщиком соблюдаются следующие требования:. В отчете об оценке, либо в приложениях к нему, содержатся исчерпывающие сведения об использованных данных, отражающие информацию о ценах объектов-аналогов: коммерческие предложения, скриншоты с указанием ссылки на источник информации и даты обращения к интернет-ресурсу.

При оценке движимого имущества с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации.

При этом оценщик анализирует динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и вносит соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, делается вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. Недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования. При применении нескольких подходов и соответствующих им методов оценщик:. Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества" далее — стандарт разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан от 10 января года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к оценке, подходам и методам оценки недвижимого имущества.

Действие настоящего стандарта распространяется на оценку всех типов материального недвижимого имущества. Методы, установленные в стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте. Здание может иметь подземную часть;.

Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение;. Операционные расходы делятся на:. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;.

Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется отчет об оценке;. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и другие;.

В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону;. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:. Денежные потоки и ставки дисконтирования для недвижимого имущества обычно определяются до уплаты налогов. В реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают ожидания по инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по инфляции, то ставка дисконтирования включает в себя такой же уровень инфляции;.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и или экономически целесообразно. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка прав, связанных с земельным участком во время его существующего использования.

Остаточная стоимость воспроизводства замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства замещения и накопленным износом. Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен строится по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде. При этом индексный метод применим только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов.

Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего экономического устаревания обесценения. Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение создание, замену, текущий ремонт признаков физического износа. Неустранимый физический износ объекта рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов.

Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам. Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и прочее.

Также неустранимый физический износ определяется методом срока жизни, при котором находится отношение фактического возраста к общей величине срока жизни сумма фактического и остаточного сроков жизни. При этом остаточный срок жизни определяется на основании анализа нормативного срока жизни и фактически произведенных ремонтов с учетом фактического состояния объектов.

Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое. Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности использования в связи с низким качеством недвижимости или иными методами с применением расчетных процедур.

Внешнее экономическое устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами или иными методами с применением расчетных процедур.

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, — аналогов, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и или предложений.

Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним. Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения. Для этого выполняется анализ цен сделок предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий:.

Корректирующие коэффициенты рассчитываются и или обосновываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта. После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений продаж сравнимых объектов, при этом первые пять корректировок выполняются в строгом порядке, остальные выполняются в произвольном порядке:. Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости.

Общий коэффициент капитализации определяется усредненным отношением ЧОД сопоставимых аналогов к ценам продаж аналогов и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта. Метод ВРМ позволяет получить упрощенную оценку, которая используется только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе. Метод статистического моделирования аналогичен методу сравнительного анализа, но корректирующие коэффициенты рассчитываются статистическими методами с использованием информации о ценах продаж предложений аналогов.

На основе произведенных расчетов создается математическая модель оценки. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется в том числе следующими методами:. Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.

Метод сравнительного анализа предполагает следующую последовательность действий:. Метод развития связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков или объединением с другими участками, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Метод развития предполагает следующую последовательность действий:.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Оценка специализированных и квазиспециализированных ОС

Всего на сайте: тыс. Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство приобретение аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы стоимость воспроизводства или стоимость замещения , из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа. Сравнительный подход основан на анализе цен покупки и продажи, сложившихся в данный момент на рынке. Сравнительный подход целесообразно использовать для оборудования, которое не выпускается на дату оценки, и для оборудования с большим сроком эксплуатации.

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости — возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества с поправкой на износ. Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:. Читайте также - Сравнительный подход в оценке недвижимости.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Министерство Юстиции Кыргызской Республики. Все свойства Данные только для последней редакции Edition. Документ Реквизиты Ссылающиеся документы. Общие положения 1. Настоящий стандарт разработан в целях развития системы норма- тивных документов по оценке недвижимого имущества и предназначен для применения юридическими и физическими лицами на территории Кыргызской Республики. Действие настоящего стандарта распространяется на оценку сле- дующих типов недвижимого имущества: - земельные участки как улучшенные, так и не улучшенные; - здания и сооружения, в том числе обеспечивающее их функциониро- вание инженерное оборудование, внутренние инженерные сети и системы. Принципы оценки, содержащиеся в настоящем стандарте, могут быть использованы для оценки других объектов.

Затратный подход при оценке движимого имущества

Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке

Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом. Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан.

Оглавление 1. Общая часть.

Вы здесь Главная. Методы оценки движимого имущества. Установление рыночной или иной стоимости движимого имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход к оценке движимого имущества применяется, если удается выделить конкретные денежные потоки, создаваемые оцениваемым активом или группой дополнительных активов, например, когда такая группа активов образует единый процесс, в котором производятся реализуемые на рынке продукты.

Методы оценки движимого имущества

Затратный подход при оценке движимого имущества

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности Протокол от 25 ноября г. Расчет стоимости бизнеса для целей залога Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход. Оценщик - Исполнитель- для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ далее по тексту - Оценщик.

Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных. В рабочие дни готовые отчеты об оценке Вы сможете получить в нашем офисе. Мы находимся в 10 минутах пешком от метро "Ладожская". Курьер привезет заказ Вам прямо на дом или на работу. Стоимость доставки - руб. Перед началом оценки стоимости движимого имущества специалисту представляются все документы, как то техпаспорт, гарантия, договора и чеки, подтверждающие способ приобретения.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Затратный подход

Примечание РЦПИ! Вводится в действие с Департаменту методологии бухгалтерского учета и аудита Министерства финансов Республики Казахстан Бектурова А. Настоящий приказ вводится в действие с 13 июля года и подлежит официальному опубликованию. Министр финансов Республики Казахстан Б.

Объекты движимого имущества – 6 транспортных средств .. рассчитывается в рамках затратного подхода и связана с его переходом.

В зависимости от того, как определяется величина затрат на замещение воспроизводство выделяют следующие основные методы затратного подхода к оценке:. Метод прямой калькуляции — основан на расчете фактических затрат на создание идентичного объекта, основанном на анализе фактических затрат труда, материалов и средств механизации. Общая логика сходна с составлением сметы на создание объекта недвижимости. Метод индексации трендов с помощью ценовых индексов затратного типа — метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов трендов глоссарий Минэкономразвития. Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления — расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта глоссарий Минэкономразвития.

Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Купить систему Заказать демоверсию. Подходы к оценке. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:.

Методы затратного подхода при оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества — это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды. В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации СРО.

Эти вопросы требуют уточнения, поэтому в настоящей работе приводятся статистические и цитируемые данные по изменению стоимостей различных типов машин и оборудования в эксплуатационных диапазонах наработки и восстановления. Общепринятым является представление об изменении стоимости изделий во время эксплуатации на базе следующей графической модели:.

Обсуждаются проблемы оценки основных средств в затратном подходе при оценке бизнеса предприятия. Показывается, что главной проблемой затратного подхода является оценка не имеющих рыночной стоимости специализированных и квазиспециализированных основных средств, занимающих на крупных промышленных предприятиях не менее 80 процентов от стоимости всех основных средств. Предлагается методика их оценки. Вступление При оценке рыночной стоимости бизнеса акций промышленного предприятия в России используются, в основном, три равноправных подхода, которые официально утверждены в Федеральных стандартах оценки: 1.

Затратный подход при оценке движимого имущества

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Каждый из рассмотренных выше подходов рассматривает объект имущества и его стоимость под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода. Затратный подход к оценке недвижимого имущества рассматривает объект недвижимости прежде всего как продукт строительства, стоимость которого обусловлена затратами на его создание. Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все затраты на строительство объекта включая затраты на приобретение прав на земельный участок , затем к общей величине затрат на строительство добавляется определенная величина, которая характеризует типичное вознаграждение инвестора за вложение капитала в создание объекта. Далее из полученной суммы вычитают величину накопленного износа объекта. Полученная в результате величина показывает стоимость объекта оценки с точки зрения затратного подхода к оценке.

Оценка движимого имущества

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры — невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: затратный подход
Комментариев: 4
  1. ecathel

    нормуль

  2. stepulosle

    Должен Вам сказать это — заблуждение.

  3. Лия

    Да облом

  4. Доброслав

    Лады, заинтриговал...

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://sv-stefan.ru